התמודדות עם קשיים בלקיחת משכנתא בבנק

החלום הישראלי לרכוש דירה – והחשיבות שבהערכת שווי נכס נכונה

רכישת דירה בישראל היא חלום שמלווה את רוב אזרחי המדינה – בין אם מדובר בדירה למגורים ובין אם בנכס להשקעה. אך זהו גם חלום יקר במיוחד, המצריך הון עצמי גבוה והוצאה כספית משמעותית, בעיקר לאור התנודות והעליות התמידיות במחירי הנדל"ן.

לרוב הרוכשים אין את ההון העצמי הדרוש לביצוע הרכישה במלואה, ולכן פונים לבנקים לצורך קבלת משכנתא – הלוואה ארוכת טווח שמהווה את עמוד השדרה הכלכלי של העסקה.

חלק מהתהליך: שמאות מקרקעין

אחד השלבים המרכזיים בתהליך לקיחת משכנתא הוא הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין, לרוב מטעם הבנק או מטעם המתווך. שמאות זו משמשת את הבנק לקביעת גובה ההלוואה המאושרת, והיא מחייבת את הלווה.

למרות שמדובר בצעד הגיוני ומתבקש, פעמים רבות השמאות הזו עלולה להוביל לבעיות של ממש: מאבקים בירוקרטיים מול הבנק, פערים בין שווי העסקה לשווי המאושר, ולעיתים גם להוצאות מיותרות שיכלו להימנע מראש.

למה חשוב לפנות לשמאי פרטי לפני החתימה?

שמאי מטעם הבנק מבצע את ההערכה לאחר החתימה על הסכם הרכישה, ולעיתים לאחר תשלום מקדמה למוכר. אם השמאי מעריך את הנכס בסכום נמוך מהמחיר שסוכם עליו, הבנק יסכים להעמיד משכנתא קטנה יותר – מה שיגרום לפער משמעותי אותו תצטרכו להשלים מכיסכם. עבור רבים מדובר בהוצאה של מאות אלפי שקלים.

במקרים קיצוניים שבהם הרוכשים אינם יכולים לגייס את ההפרש, העסקה עשויה להתבטל – תוך תשלום פיצוי למוכר ואובדן כספי ואנרגטי משמעותי. כל זאת בנוסף לפגיעה הרגשית שנובעת מאובדן הבית המיועד.

סכנה נוספת: שמאי מטעם המתווך

גם כאשר פונים למתווך נדל"ן, קיים סיכון דומה: פעמים רבות שמאי המקרקעין מטעם המתווך מעריך את שווי הנכס בסכום נמוך בכוונה – כדי לאפשר סגירת עסקה מהירה ולקבל עמלה במהרה. המשמעות: מכירת הדירה במחיר נמוך מערכה האמיתי – על חשבונכם.

הפתרון: שמאי עצמאי מטעמכם

הדרך הטובה ביותר להתמודד עם הסיכונים האלו היא ליווי של שמאי מקרקעין עצמאי ומקצועי, שאינו תלוי באף גורם אינטרסנטי כמו בנק או מתווך. שמאי כזה יעניק לכם הערכה מדויקת ואובייקטיבית של שווי הנכס, ויסייע לכם להבין את כדאיות העסקה – עוד לפני החתימה.

זכרו: לאחר החתימה אפשרויות התמרון מצטמצמות מאוד, לכן חשוב לערב את השמאי בשלב מוקדם ככל האפשר.

לסיכום

✔ רכישת דירה היא מהלך כלכלי משמעותי שמחייב תכנון מוקפד
✔ שמאות בנקאית או תיווכית עלולה שלא לשקף את השווי האמיתי של הנכס
✔ ליווי של שמאי עצמאי, לפני החתימה, יכול לחסוך עוגמת נפש, כסף, ובעיקר – לשמור על האינטרס שלכם