החלום הישראלי לרכוש דירה משלנו הינו חלום יקר הכרוך בהוצאות רבות, במיוחד במציאות העכשווית והתזזיתית של שוק הנדל”ן. בין אם מדובר בדירה למגורים ובין אם מדובר בדירה להשקעה, לרובנו אין את ההון העצמי הדרוש לרכישה בסדר גודל כזה, ואנו נאלצים לפנות לבנקים למשכנתאות על מנת לקבל מהם הלוואה כספית עצומה וארוכת טווח הידועה בשם המאיים – משכנתא.
חלק מתהליך לקיחת המשכנתא הוא הערכת שווי הנכס המיועד לרכישה ע”י שמאי מקרקעין מקצועי המוסמך מטעם הבנק, או המתווך, לביצוע ההערכה.
חלק זה נשמע הגיוני ומתחייב, אולם לא מעט פעמים הוא עלול לגרום לסיבוכים ומאבקים בביורוקרטיה האינסופית של הבנקים ובהוצאות כספיות גדולות ומיותרות. לכן, חשוב להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין מקצועי ובלתי תלוי טרם החתימה על רכישת הדירה, דהיינו –שמאי מקרקעין מטעמכם, על מנת להבטיח שהערכתו תהווה משקל כנגד להערכת שמאי המקרקעין מטעם הבנק למשכנתאות או שמאי המקרקעין של המתווכים בתחום הנדל”ן החפצים להאדיר את שווי הדירה בכדי להגדיל את חלקם, או להפחית את ערכה בכדי “לסגור עסקה” מהירה וקלה.
כאמור, לקיחת משכנתא מחייבת את הלווה להסכים להערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין מטעם הבנק. אולם בדיקתו של השמאי נעשית לרוב אחרי החתימה על הסכם רכישת הדירה ותשלום חלק מהתמורה.
מדוע צריך שמאי דירות
במידה והשמאי מעריך את שוויו של הנכס בסכום נמוך יותר מסכום רכישת הדירה, גובה המשכנתא אותה יעניק הבנק לרוכשים יהיה גם הוא נמוך מסכום הרכישה, דבר העלול להוביל לפער של מאות אלפי שקלים, סכום משמעותי מאוד עבור רוב משקי הבית בישראל, אותו יאלצו להמציא ולהשלים הרוכשים, מתוך ההון העצמי שלהם (שכאמור, אינו מספיק, שאם לא כן לא היה צורך בלקיחת משכנתא) או בעזרת לקיחת משכנתא נוספת מחברה חיצונית.
במקרים קיצוניים, כאשר אין אפשרות להשלים את הסכום החסר, ייאלצו הרוכשים לבטל את העסקה ולוותר על חלומם, לפחיות באופן זמני, תוך מתן פיצוי כספי למוכר.
חשוב לציין כי מעבר להוצאות הכספיות הגבוהות הנובעות מההליכים שתוארו לעיל, מדובר בהתמודדות מול מנגנון פקידותי וביורוקרטי הכרוכה בהשקעת זמן ואנרגיה שאין לרובנו, שלא לדבר על מפח הנפש והתסכול הרב שבגניזת החלום על בית משלכם.
שמאי דירות מטעם משרד מתווכי נדל”ן
הערכת שווי נכס של שמאי מקרקעין מטעם משרד תיווך עלולה גם היא להיות בעייתית. פעמים רבות, כאשר אנו באים למכור דירה בבעלותנו אולם מעוניינים להימנע מכאבי הראש הכרוכים בהליך, אנו פונים למשרד תיווך שיבצע עבורנו את העבודה. היקשרות אל משרד תיווך כרוכה גם היא בהערכת שווי הנכס על ידי שמאי דירות מטעם המתווך. אולם פעמים רבות נוטה השמאי להעריך את הנכס בסכום נמוך מהסכום המציאותי, דבר המשרת את האינטרסים של המתווך ומאפשר לו לגזור קופון במהירות על חשבונכם.
כיצד ניתן להימנע מבעיות אלו?
הדרך היעילה והבטוחה ביותר היא ליווי של שמאי מקרקעין מקצועי, מיומן ומנוסה העובד באופן עצמאי ואינו תלוי בבנק או במתווך, שייתן לכם הערכת שווי נכס מדויקת ומציאותית שתהווה משקל נגד להערכת השמאי מטעם הבנק או המתווך. חשוב לשכור את שירותיו של שמאי המקרקעין טרם החתימה על העסקה, שכן מרגע שחתמם על העסקה, העזרה שיכול לתת לכם שמאי המקרקעין ששכרתם הינה מוגבלת ומצומצמת.
