אין ספק שכל מי מתחיל את התהליך לקבלת משכנתא יש לו המון שאלות ללא תשובות ברורות בגלל שמדובר על תחום חדש שמשתנה כל הזמן עם מושגים שונים מתחום הפיננסי. הינה בהמשך מספר שאלות נפוצות והתשובות של המומחים בתחום המשכנתאות.
מי יכול לקבל משכתנתא?
על מנת לקבל משכנתא בישראל יש לעמוד בכמה תנאי סף:
קיום הון עצמי נזיל – לפחות 25% מערך הנכס בדירה יחידה ו 50% במידה וזו לא הדירה היחידה שלכם.
החזרים חודשיים לא גבוהים מ 33% מההכנסה שלכם – למשל: במידה ואתם מרוויחים 10,000 ₪ בחודש הבנק יסכים שתחזירו עד כ- 3,300 ₪ בחודש.
עבר נקי מבחינה בנקאית – הבנק יבדוק את היסטוריית האשראי שלכם, האם יש לכם חובות שלא שולמו, האם חזרו לכם צ’קים, האם חגרתם ממסגרת האשראי ובסופו של דבר יקבל החלטה האם לאפשר לכם לקחת משכנתא או לא. הבנקים לא חייבים על פי חוק לתת משכנתא לכל מי שמבקש.
מה השלבים שצריך לבצע בשביל לקבל משכנתא?
ככלל, יש מספר שלבים שכל אחד ואחת מכם צריכים לעבור בטרם תוכלו לקבל את המשכנתא. כמובן שלכל כלל יש יוצא מהכלל אבל אלה השלבים העיקריים:
1. קבלת אישור עקרוני
זהו השלב הראשון בדרך. אתם יוצרים קשר עם הבנקים למשכנתאות, הם שואלים אתכם מספר שאלות ובסופו של תהליך הם נותנים לכם אישור עקרוני לקבלת משכנתא (על סמך השיחה אתכם והנתונים שהצגתם) או מסרבים לתת לכם אישור שכזה. חשוב מאוד לא לשקר בשלב הזה מכיוון שהבנקים, לפני שישחררו לכם את הכסף, יבדקו אתכם בציציות ובמידה ויגלו שהאינפורמציה שמסרתם להם שגויה-לא תקבלו את המשכנתא.חשוב מאוד להוציא אישור עקרוני לפני שחותמים על חוזה לרכישת נכס על מנת לא להגיע למצב בו אתם מחויבים בחוזה לרכישה אבל לא נותנים לכם משכנתא. במידה ובנק אחד לא אישר לכם עקרונית לקבל משכנתא זה לא אומר שבנקים אחרים לא יסכימו.
2. בניית תמהיל משכנתא
תמהיל משכנתא הוא בעצם התאמה של מסלולי המשכנתא השונים לצרכים וליכולות שלכם. בניית תמהיל נכון תסייע לכם לעמוד בתשלומי המשכנתא, להתאים את המשכנתא אליכם באופן אישי ולחסוך הרבה מאוד כסף. על מנת לבנות תמהיל אופטימאלי צריך להכיר את כל היתרונות והחסרונות של המסלולים. לנצל את היתרונות בצורה חכמה ולברוח מהחסרונות. בניית תמהיל היא עבודה למקצוענים ולכן חשוב תמיד להשתמש בשירותי ייעוץ חיצוניים לבנק.
3. משא ומתן בין הבנקים על ריביות
אחרי שיש לכם אישורים עקרוניים ותמהיל זה הזמן לעשות סיבוב בין הבנקים ולבצע מכרז ריביות. על מנת לעשות את המכרז בצורה אפקטיבית אתם צריכים לדעת במדויק לאיזה ריביות אפשר להגיע בכל מסלול ובכל תקופת זמן. משא ומתן ללא הידע הזה יביא אתכם לתוצאות שיגרמו לכם להפסיד הרבה כסף במהלך השנים.
4. חתימה על המשכנתא ובירוקרטיה
בסיום מכרז הריביות אתם צריכים לחתום על תיק המשכנתא בבנק הנבחר. פגישת החתימה לוקחת כשעה ולאחריה אתם נשלחים למספר משימות בירוקרטיות כשבסיומן הכסף יעבור ישירות למוכר הנכס (מלבד מקרים של בניה עצמית).
מה הם המסמכים שצריך להכין בשביל לקחת משכנתא או למחזר משכנתא?
• צילום תעודת זהות כולל ספח פרטיים אישיים
• שכיר- שלושה תלושי שכר אחרונים
• עצמאי – אישור רואה חשבון לשנת המס החולפת, העתק שומת מס לשנת המס הקודמת
• דו”ח מאזן בוחן לשנת המס החולפת, דו”ח מאזן מבוקר לשנת המס הקודמת
• אישור הכנסה ממקורות אחרים כגון: שכ”ד, ביטוח לאומי וכו’
• תדפיס חשבון בנק פרטי, עסקי (של כל החשבונות) 3 חודשים אחרונים
• סח רשום בטאבו עדכני או אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או אישור זכויות מחברה משכנת
• צילום חוזה רכישה, זיכרון דברים, טיוטת חוזה
• היתר ותוכניות הבנייה, המאושרים על ידי הרשויות
• הצעת מחיר או הסכם עם קבלן שיפוצים
• דו”ח יתרות לסילוק- במידה ויש משכנתא קיימת במקרה של מחזור משכנתא
• דו”ח תשלומי משכנתא בשנתיים האחרונות
מה זו ריבית פריים?
ריבית בנק ישראל + 1.5%. כך יוצא שמדובר בריבית המשתנה בהתאם לגובה ריבית בנק ישראל.
מהם המסלולים של ריבית הקיימים במשכנתא?
ישנם מספר מסלולים קלאסיים:
ריבית משתנה לפי הפריים – מסלול זה מוגבל עד כשליש מגובה המשכנתא. זאת בכדי להגן מפני עליית ריבית על אלו שלקחו משכנתא בזמן שהריבית הייתה נמוכה.
מסלול שצמוד למק”מ
ריבית משתנה כל שנה צמודה למדד
ריבית משתנה כל שנה שאינה צמודה למדד
ריבית משתנה כל 2.5 שנים צמודה למדד
ריבית משתנה כל 2.5 שנים שאינה צמודה למדד
ריבית צמודת מט”ח
ריבית משתנה כל 5 שנים צמודה למדד
ריבית משתנה כל 5 שנים שאינה צמודה למדד
ריבית קבועה צמודה למדד
ריבית קבועה שאינה צמודה למדד
מהי תקופת המשכנתא האפטימלית?
ככלל אצבע – ככל שנקצר את תקופת ההלוואה ככה נשלם פחות על ריבית והצמדה. כמובן שככל שמקצרים את התקופה ההחזר החודשי עולה ולכן יש לבחון כל מקרה לגופו
האם ניתן להחזיר משכנתא לפני הזמן?
את המשכנתא ניתן להחזיר או לסלק תמיד ובכל שלב! ייתכן שבמקרים מסוימים יהיה במסלולים ספציפיים, עמלת היוון ריבית.
